深圳国际的“新玩法”租地物流园试水轻资产模式

  [2015年1月29日]

         做物流园区的企业玩轻资产并不罕见，但在国内这种模式个案还是少有。
　　1月8日，深圳国际控股有限公司对外宣布，将与深圳冠懋房地产集团有限公司就深国际康淮现代城市物流港项目进行合作。
　　根据意向，双方将共同出资成立合资公司，并向原有地主冠懋集团另一全资附属公司承租此项目地块，以进行康淮项目的业务经营，项目租赁期限为20年。康淮项目将由冠懋集团全资建设，预计于2017年中落成并投入使用。
　　资料显示，康淮项目位于深圳市龙华新区，项目占地面积3.8万平方米，总建筑面积约14.3万平方米。
　　“新玩法”租地物流园
　　按深圳国际规划，未来该项目将计划建设立足深圳、联通全国的快递分拨中心、城市配送中心、电商服务基地，提供物流分拨、电商办公商务配套、交易及展示中心、仓储、其他综合配套等多功能的现代城市物流港。
　　对于此次合作，深圳国际总裁李景奇表示，康淮项目是深圳国际在物流园区项目轻资产化的一次尝试，开创了集团物流园区业务新商业模式，并藉此新的盈利模式提高其物流业务对集团的贡献。
　　同时发掘新的物流项目可扩大该集团物流板块的运营资源，扩充深圳国际物流业务本身可持续发展的整体实力。
　　对于深圳国际轻资产尝试，分析认为，物流地产对运营的要求较高，无论是从物流行业自身的产业链还是服务企业的产业链看，都要求运营商能够有足够的资源进行嫁接。
　　同时，物流园区的投资开发和运营，往往呈现出前期投资规模大、资金占用周期长、投资回收期限长的特性。
　　由于资金短缺，加上物流园区项目一般规模较大，因此大部分物流园区项目都是进行分期开发。但对于十分重视自身财务安全的企业，选择与资金实力雄厚的外资基金合作可以在前期规避这些问题。
　　不过，目前来看，相比吸纳基金方式实现物流园区的退出，深圳国际则是想通过租地方式尝试轻资产。
　　但分析认为，目前该运营模式缺乏可借鉴的成功经验，因此能否可行仍需其摸索。
　　轻资产“标杆”普洛斯
　　事实上，于物流园区运营商深圳国际而言，此次通过承租方式获取项目也属首次。
　　据了解，深圳国际旗下已运营多个物流园区，其中，于2014年就签约5个城市综合物流项目，分布在无锡、天津、沈阳、石家庄和武汉。
　　其中，沈阳的城市综合物流项目于2014年8月底开工，预计2015年年底一期建成。
　　此外，深圳国际在重庆、成都、西安、郑州、大连、南昌、长沙、合肥等地的多个项目均在洽谈中。
　　按照深圳国际的发展计划，上述项目将在5年内完成全国战略布局。
　　另值得一提的是，目前在物流园区轻资产运营方面，万科标榜的学习对象的普洛斯在这方面表现则较为成功，但其主要是通过基金模式实现轻资产退出及扩张。
　　普洛斯于1999年成立了第一只基金，从19位机构投资人处募集了10亿欧元。2000年，普洛斯又发起了3只私募基金，到2008年时，旗下基金总数达17只，目前仍保有15只基金。
　　基金主要用于收购普洛斯手中的成熟的物流园区项目。收购后，普洛斯不再直接控股这些物业，而是负责物业的长期运营并收取适当管理费用，同时作为基金的发起人和一般合伙人，获取业绩提成。
　　最终，普洛斯以不足20亿美元的资本金投入撬动了200亿美元的基金资产，使实际控制资产规模达到350亿美元，同时表内资产的年均增速仅为14%，显著低于实际控制资产的增长。 信息来源：春畅仓储物流深圳服务中心
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